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            以優質培訓交流促土地估價行業高質量發展——土地估價授課培訓工作的體會

            來源: 日期:2021-09-28 15:59:28
            北京中企華土地房地產資產評估有限公司  劉洪帥
            提 要 中國土地估價師與土地登記代理人協會(以下簡稱“中估協”)通過多種形式的培訓交流活動促使土地估價師不斷更新專業知識、提高執業技能、規范和提升執業道德,估價機構提升經營能力。中估協選取優秀專家、精心準備培訓內容,根據參訓人員設定培訓深度,以優質培訓交流促進土地估價行業的高質量發展。  
             
                    中估協于2012年3月印發了《中國土地估價師繼續教育綱要》,同年啟動了“西部援助計劃”,2020年1月又印發了《土地估價行業公益援助管理辦法》,明確了行業公益援助相關事項。作者有幸參與了部分培訓授課工作,并榮獲“教育培訓講師”稱號,在培訓授課工作中感受良多,主要有以下幾個方面:
                    一、土地估價行業發展不均衡需要優質培訓交流
                    中國各地區之間經濟發展水平非常不均衡,珠三角、長三角以及京津冀地區經濟總量很大,投資及資產交易活動非;钴S,而西部地區和東北地區經濟發展相對遲緩,投資和資產交易活動不夠活躍。土地估價和經濟發展水平以及投資活躍程度是緊密聯系的,投資活躍土地的需求量就會加大,對土地估價的需求量也隨之加大。從各地的估價師數量可以看出來,估價師最少的省份是寧夏、青海、西藏,其經濟總量也最小,全國經濟總量最大省份是廣東、江蘇、山東,其估價師人數也最多,特別是廣東估價師已經超過3500人,位居全國首位。一般來說,估價師數量多、估價業務量大的地區估價經驗相對會多一些,技術能力也相對強一些。例如:大型中央企業重組改制過程中,需要對擬處置土地進行估價、初審和備案,以完成劃撥土地處置工作。這些大型項目一般牽頭機構多位于北京上海等大城市,牽頭機構需要協助企業制定劃撥土地處置方案、土地評估項目作業方案及技術方案、協助企業辦理劃撥土地處置方案核準和土地估價報告備案等工作,而地方機構只負責本地局部工作,參與項目深度和全面性不如牽頭機構,主要是執行層面。
                    中國特色社會主義進入新時代,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾,不平衡不充分的發展就是發展質量不高的直接表現。通過培訓交流,授課專家把項目經驗、新的研究成果以及未來行業發展思考帶給參訓估價師,是促進土地估價行業均衡發展的重要手段。
                    二、優質培訓交流有助于土地估價師更好學習新法規、新業務
                    隨著相關法律法規的頒布施行、自然資源管理的體制變革,土地估價行業正處于前所未有的深刻變革期。
                    首先,當前我國處于改革發展的攻堅克難時期,各類法律法規的推出和修訂較以往更加頻繁,如《資產評估法》已經自2017年開始實施,2020年1月1日起施行新《土地管理法》、2020年3月1日起施行新《證券法》《民法典》2021年1月亦開始實施;在稅務領域,自2016年5月1日起,中國全面推開營改增試點,將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點,至此,營業稅退出歷史舞臺,增值稅制度將更加規范。
                    其次,2018年自然資源部掛牌成立,開創了自然資源開發利用和保護工作新局面。部自然資源開發利用司持續推進自然資源領域的理論方法研究與試點實驗工作,與中估協等單位共同組織專家編制了《自然資源分等定級通則》《自然資源價格評估通則》,《自然資源分等定級通則》是首部針對包括土地、礦產、海域海島等各類自然資源的價格評估進行整體性規范的技術標準,土地估價師的業務領域將擴大至自然資源領域,要承擔起自然資源相關評估的工作。
                    再次,國家各項改革進入深水區,產生了很多土地估價新需求。例如:隨著軍隊停止有償服務的開展和深入,軍隊對于土地估價的需求量很大,因軍隊房地產管理和適用的特殊性,軍隊土地估價有其特殊的規定和審查程序,土地估價師需要學習掌握軍隊土地估價的要領。司法確定財產處置參考價、集體土地建設用地、宅基地使用權和農村土地經營權的抵押、流轉等估價業務日漸增多,
                    最后,隨著我國法規制度的不斷完善,對于估價行業中的一些不規范行為有了明確的處罰制度,使整個評估行業的執業風險加大。例如,新《證券法》明確規定,“證券服務機構未勤勉盡責,所制作、出具的文件有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的,責令改正,沒收業務收入,并處以業務收入一倍以上十倍以下的罰款,沒有業務收入或者業務收入不足五十萬元的,處以五十萬元以上五百萬元以下的罰款”!顿Y產評估法》規定,“評估專業人員違反本法規定,簽署虛假評估報告的,由有關評估行政管理部門責令停止從業兩年以上五年以下;有違法所得的,沒收違法所得;情節嚴重的,責令停止從業五年以上十年以下;構成犯罪的,依法追究刑事責任,終身不得從事評估業務。”
                    如何在估價師隊伍中加強法律意識、合規意識,適應當前社會主義法治建設的需要,讓土地估價這類經濟活動在法律的框架內有序健康開展,通過協會專家解讀,統一培訓交流工作是土地估價師盡快掌握新法規的要求,盡快學習新業務的有效手段。
                    三、中估協相關培訓制度決定了培訓交流活動的高品質
                    中估協于2012年3月就印發了《中國土地估價師繼續教育綱要》,明確了繼續教育的目的是通過多種形式的培訓交流活動促使土地估價師不斷更新專業知識、提高執業技能、規范和提升執業道德,估價機構提升經營能力,并且對土地估價師繼續教育對象及分類、繼續教育內容及分級、繼續教育的形式、繼續教育學時等進行了詳細的規定,保證了培訓的執行標準和效果。而2020年1月印發的《土地估價行業公益援助管理辦法》特別規定對于參與繼續教育授課的公益援助專家授予業內專家“教育培訓講師聘書”或“教育培訓高級講師聘書”,授予特邀專家“特邀教育培訓專家聘書”, 更是促使相關專家積極投入到培訓交流活動中。
                    省市自然資源部門和地方土地估價師協會亦非常重視土地估價行業培訓工作,特別是在公益援助培訓中,非常珍惜難得的中估協專家授課機會,精心組織估價師參加培訓,估價師亦積極主動、認真學習,通過培訓提高執業能力和業務水平。
                    四、優質培訓交流活動離不開授課專家精彩講授
                    授課專家自身良好的職業素養和卓越的專業能力是開展優質培訓交流活動的基礎。授課專家多來自估價機構、行業協會、大專院校和土地行業的研究機構,這當中既有專修于理論研究的學術人才,也有擅長實操的執業土地估價師。如何把土地估價培訓知識系統有效的灌輸到學員頭腦中,需要有較強的講授能力和生動有趣的授課內容。
                    通過參與培訓授課工作,我認為在授課中要把握好的原則有以下幾點:一是理論知識與實踐操作相結合;二是基礎理論與新估價知識相結合、三是課程講授深入淺出,多種授課方法相結合。經驗證明,估價實務案例是課程講授的點睛之筆,很容易提起學員的學習興趣,能夠更深入的理解和掌握估價理論知識,幫助學員們學會如何運用理論知識解決實際問題。
                    從實踐經驗分析,要想做到土地估價培訓的精彩講授,達到良好的培訓效果,具體要重點做好以下幾項工作:
                    1.選擇適合的培訓課題
                    俗話說良好的開端是成功的一半,土地估價培訓交流選題工作至關重要。良好的選題能夠在初始階段就引起學員的學習興趣,提高學員的學習積極性,能夠促進學員們踴躍報名,提高培訓的社會影響力。培訓選題工作首先要抓熱點,圍繞當前新的法規政策、各行業對土地估價的新需求、新的土地估價理論和估價技術展開選題工作;其次是考慮到培訓對象都是土地估價機構的專業人員,選題涉及內容要有一定的深度和指導性,避免過于基礎化的理論知識講授;最后是培訓選題宜以某估價案例為切入點展開,這樣不僅易于學員理解所學知識,而且能夠更好的運用到后期的實踐工作中。
                    2.認真準備課件
                    土地估價培訓交流大多是土地估價協會或估價機構組織的行業技術學習活動,很少會有通用的教材和書籍。因此,制作一份內容嚴謹而不失生動、圖文并茂的課件資料就顯得尤為重要。好的培訓課件能夠體現出講授專家的理論基礎知識能力、總結能力、表達能力甚至審美能力,更能夠幫助學員較快的把握培訓課程重點,有助于學員預習和復習課程使用。在課件內容上,要始終關注符合土地估價業務實際需要,不能為了培訓而培訓,應符合現有法律法規及規范性技術文件的要求,要具有專業性和指導性。為加強授課專家和學員的互動,使授課過程更加生動有趣,也可以適當融入一些討論性、爭論性甚至探索性的內容。
                    3.掌握講授技巧和方法
                    有句諺語叫“茶壺里煮餃子--肚里有貨倒不出”。在教育領域就有一種現象,老師的理論素養很高但授課水平差強人意,主要原因就在于課程教授的技巧和方法不到位。傳統的授課方法主要是講授法,多用于概念闡述和原理解釋。土地估價培訓是一項理論+實操性很強的課程,僅僅講授理論、法規是不夠的,需要加入大量的實務性內容,這就需要在授課過程中采用多種授課方法相結合的方式。從我的經驗來看,培訓中結合采用討論法、個案研究法、實戰式訓練法等方法,授課效果會更好,學員們參與培訓的積極性和主動性也會大大提高。
                    4.重視后續學習效果調查,提高培訓授課水平
                    學員們掌握知識的效果如何?他們能夠將所學內容很好的運用到工作中去嗎?學員們期待下次培訓嗎?如何更好的完成下一次培訓?這些是每一個授課專家都關心的問題。為了不斷的提高土地估價行業培訓交流水平,需要對以往培訓工作的學習效果進行調查,總結經驗并查找不足。學習效果調查可以采用課間提問、隨堂小測驗、課后作業和課后調查問卷等多種方式。前三種方式側重于課程內容方面,檢驗學員掌握培訓知識的情況。后一種可側重于授課效果、授課技巧、學習感受、課程缺陷、課程建議等內容的調查,用于尋找課程內容設置上的不足、改進授課方法,發現學員感興趣的熱點課題,為下一次培訓積累經驗。
                    結束語
                    當前,我國經濟已經由高速增長階段轉向高質量發展階段,時代要求我們土地估價行業必須要適應各種新需求,實現高質量發展。土地估價是典型的技術經濟服務工作,提供服務的主體實質是土地估價人員。因此,土地估價高質量發展的關鍵因素是土地估價人員職業道德水平和執業技術水平的提高。建立完善的土地估價培訓制度,組建優秀的培訓師資隊伍,提供優質的培訓課程,對于土地估價人員隊伍建設、人員素質提高有著重要而深遠的意義。
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