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            北京市不動產登記代理業務拓展思考

            來源: 日期:2021-09-06 10:10:20
            北京盛華翔倫房地產土地評估有限責任公司 王曉東 張 偉
                    摘 要 根據國家和北京市不動產登記代理業務的需求,為落實不動產登記代理及相關工作部署,以健全不動產登記代理業務領域為引領,結合北京市實際情況,依據國家、北京市政策,在借鑒國內外實踐經驗和房地產經紀行業的基礎上,對北京市不動產登記代理業務拓展進行分析,為行業發展提供新動力。
                    一、背景
                    為不斷適應新形勢、新任務對不動產登記代理工作提出的新要求,進一步貫徹落實《民法典》《不動產登記暫行條例》《土地登記辦法》《土地調查條例》和《北京市不動產登記工作規范(試行)的通知》等文件精神,促進不動產登記代理行業的健康發展。近年來,實行不動產登記代理制度,培育和發展不動產登記代理中介組織,為社會提供高效安全的代理服務,是不動產登記代理工作發展的必然趨勢。
                     二、國外不動產登記代理業務領域現狀
                     (一)日本
                     日本的登記制度與“司法代書師”相關法律制度。日本政府于1886年頒布《登記法》,1899年頒布《不動產登記法》,對不動產實行登記制度。日本的不動產登記代理人稱之為“司法代書師”,對于司法代書師行業,日本政府于1919年的大正八年制定《司法代書師法》。1950年日本政府對舊法進行了一次比較完整的修改,并頒布新《司法代書師法》。
                    (二)德國
                     德國是典型的權利登記制國家。德國《民法典》規定,不動產物權的設立、移轉、變更和廢止須經登記而生效,不動產登記具有鮮明的國家公信力。1872年以前,德國的不動產登記機關實行實質審查,實質審查存在耗時長、成本高等問題。1872年《普魯士土地所有權取得法》的誕生,確立了物權契約獨立于債權契約而生效的無因性。德國登記機關開始實行形式審查,不再審查債權行為,而是審查物權行為。
                    三、國內不動產登記代理業務領域
                    (一)黑龍江
                    黑龍江省不動產調查與登記代理協會成立于2005年9月,于2016年3月更名為“黑龍江省不動產調查與登記代理協會”,業務主管單位為原黑龍江省國土資源廳。隨著協會管理范圍的整合,也促進了不動產調查和登記代理業務的連貫,從而實現調查與登記代理相互促進發展。
                    (二)臺灣
                    臺灣地區同時存在不動產經紀人和地政士兩種中介人員,前者由不動產交易的“中人”所演化,主要負責促進交易達成;后者則是發端于清朝時期的土地代書制度,主要接受委托辦理土地登記。臺灣土地登記中介人員主要是地政士(土地登記專業代理人),中介機構主要是地政士事務所,中介行業組織主要是地政士公會。
                    四、北京市不動產登記代理業務現狀
                    (一)業務類型
                    1.權籍調查
                    不動產權籍調查一般包括不動產權屬調查和不動產測量。
                    2.代理領證
                    北京市涉及業務量最多的是面對一手商品房的首次登記業務,俗稱大證辦理,以及批量不動產權證書辦理,俗稱小證業務。
                    3.代理查詢
                    原國土資源部頒布的《不動產登記資料查詢暫行辦法》對委托代理查詢行為作出規定,代理人受委托查詢、復制不動產登記資料的,其查詢、復制范圍由授權委托書確定。
                    4.登記代理法律咨詢、勘測定界及其他業務
                    包含法律咨詢、勘測定界、協議出讓代理、土地一級開發相關手續等。
                     (二)不動產登記業務總量
                    以2019年為例,根據最新調研數據以及北京市2019年不動產登記情況如下:
                    《自然資源年鑒》(2020年版)顯示,2019年全市受理不動產登記申請101萬件;完成登薄100.51萬件;發放不動產權屬證書82.5萬本(份),其中《不動產權證書》54.3萬本、《不動產登記證明》28.2萬份。
            2019年登記代理業務數量約4000件,分別為:權籍調查約占78%、代辦領證約占20%、代理查詢約占1%,提供登記代理法律咨詢、勘測定界及其他業務約占1%。
                    可以看出北京市不動產登記代理業務中權籍調查業務是不動產登記業務的主要業務。
                    (三)不動產登記代理業務機構現狀
                    截至2021年7月,北京市范圍內登記的不動產登記代理機構業務類型(詳見表),通過以上數據分析,土地登記代理機構均是以其他業務為主營,兼顧土地登記代理業務。
            表 北京市在冊不動產登記代理機構業務類型
                    業務類型            機構數量
            房地產土地評估機構 68
            土地規劃設計機構          7
            投資咨詢策劃機構          6
            測繪及科技機構             17
            房地產經紀機構              1
            物業費評估機構              1
            合計                              100
                    (四)從業人員現狀
                     截至2021年7月,北京市范圍內已在中估協登記的土地登記代理人共182人。其中大部分土地登記代理人為從業于房地產、土地評估業務為主的機構。
                    五、北京市不動產登記代理行業存在的主要問題
                    (一)不動產登記代理行業應以需求為導向
                    隨著不動產登記條例及實施條例的頒布,登記部門對于登記要件規定的日趨清晰,自然人辦理登記業務已經具備相應的標準和依據,因此自然人會減少代理登記業務的需求,如果不動產登記代理機構以登記手續為主營業務,勢必路越走越窄。
                    (二)不動產登記代理行業“軟件”急需提高
                    隨著不動產登記代理業務類型的增加,從業人員難以滿足和適應新增業務的要求。從法律關系、權利制度、登記操作及權屬調查等各方面,從業人員缺乏應有的技術知識儲備和熟練操作技能,對于復雜權利糾紛的調查處理也難以有效解決和應對。
                    (三)技術體系支撐不夠,未建立行業規范技術指引
                    關于不動產登記代理行業的服務規范、標準、技術導則等研究很少,引導不動產登記代理規范、有序、科學發展的技術體系支撐十分薄弱。
                    (四)專業技術人員嚴重不足
                    目前,社會對從業人員專業知識的渴求度不高。從業人員,一般沒有全職從事相關業務,而且畢業生對登記代理行業缺乏認知,也并沒有相應的崗位在招聘,所以專業技術人員嚴重不足的情況加劇。
                    六、北京市不動產登記代理業務拓展的建議
                     為更好地貫徹落實不動產統一登記制度改革,促進不動產登記代理行業科學、有序、健康發展。針對目前不動產登記代理行業存在的問題,應盡快研究完善以下方面:
                    (一)找準需求,明確定位
                    北京市出臺規定后,自然人不能購買商辦類房產,只能企業法人購買,所以自然人的業務需求多在住宅房地產的買賣和租賃。從目前情況看,不動產登記代理行業應該清晰地認識到,要服務的就是廣大的央企、市屬國企、區屬國企、鄉鎮集體企業和房地產開發企業等。從了解潛在服務對象入手,找準需求,滿足需求,形成有效市場。
                    (二)制定行業基本準則
                    為與現行法律相銜接,規范和指導不動產登記代理行業專業技術,提升行業核心競爭力,應盡快制定頒布不動產登記代理行業國標或者技術準則、技術指引等。
                    (三)積極承接政府購買服務
                    我國正在大力推進政府購買服務,因此,不動產登記代理機構可通過積極承接政府購買服務的方式,向行政機關提出承擔不動產登記測繪、策劃、勘測定界、權屬調查、信息錄入等整個業務鏈條的各項工作方案。
                    (四)培養不動產登記代理專業人才,明確從業范疇
                    以現有的土地登記代理人考試制度為基礎,制定不動產登記代理行業人才培養計劃,為專業人才輸入把好關,在承接政府購買服務的同時形成的完整業務鏈條使專業人才輸出有了去處,從而提高了市場對不動產登記代理專業人才的需求。
                    (五)不動產登記代理業務拓展方向建議
                    按照業務分類,可分為登記類、代理類和咨詢類。
                    登記類。需求方主要為個人、企業、機關單位;集體經濟組織,宅基地使用權人,集體企業;自然資源所有者          代表等。業務形式主要包括首次登記、轉移登記、抵押登記、變更登記等。
                    代理類。需求方主要為土地開發企業、個人、企業和機關單位。業務形式主要包括:土地一級開發代理、協議出讓代理及出讓合同變更代理等。
                    咨詢類。需求方主要為土地開發企業或儲備中心等。業務形式主要包括:土地一級開發實施方案、土地開發資金平衡方案咨詢、土地一級開發融資咨詢、土地一級開發成本咨詢等。
             
             
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