<noframes id="lp799">
            <form id="lp799"></form>

            歡迎訪問中國土地估價師與土地登記代理人協會官方網站
            您當前的位置: 首頁 > 會員服務 > 業界觀點 > > 詳情

            新施行的《契稅法》與不動產估價

            來源: 日期:2021-09-02 09:29:45
            北京康正宏基房地產評估有限公司 梁 津 
                    自1997年10月1日起施行《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱《契稅條例》),是不動產估價中關于契稅的重要依據。契稅與不動產估價關系密切,首先,契稅征收發生在土地、房屋權屬轉移的環節,而不動產估價業務的需求也大多發生在不動產交易的環節,如土地征收、土地出讓、轉讓,房地產買賣等。其次,隨著土地、房屋權屬的轉移,契稅構成了不動產價格的組成部分,在不同的估價方法中,根據土地、房屋權屬轉移的不同情形及不同稅率,需要進行相應的處理,例如,運用成本法評估房地產價格,國有建設用地使用權出讓后應繳納的契稅,就要計入房地產開發完成后的銷售價格中。運用剩余法求取土地價格,亦應扣除土地使用權出讓、轉讓后所繳納的契稅。
                    2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過《中華人民共和國契稅法》(以下簡稱《契稅法》),并于2021年9月1日施行。這標志著契稅征收從暫行條例升級到法律層面,進一步推進 “稅收法定”的進程。
                    《契稅法》相對于《契稅條例》的進步,也對不動產估價提出了新要求。
                    一、擴大征收的范圍
                    《契稅條例》對于土地使用權出讓明確限定為國有,《契稅法》對于轉移土地權屬則改為土地使用權,顯而易見,這既包括國有建設用地,也包括集體經營性建設用地,這是順應2019年8月26日修正的《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定,對于土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
                    除了土地使用權出讓、轉讓,房屋買賣等常見的交易方式外,《契稅法》還規定,以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的,應當依照本法規定征收契稅。
                    隨著契稅征收范圍的擴大,估價師在評估項目中涉及集體經營性建設用地、以土地使用權作價投資(入股)等情形時,應該依據《契稅法》的規定,計算契稅。需要注意,集體土地特別是集體經營性建設用地納入征收范圍,但土地承包經營權和土地經營權的轉移不屬于征收契稅的范圍。
                    二、新增免征、減征的情形
                    對土地房屋權屬轉移征收契稅是通則,但也存在特殊的權屬承受主體用于公益事業等特定用途免征、減征契稅的特例。
                    《契稅法》延續了《契稅條例》規定,對于國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施免征契稅,還新增五種法定免稅情形:
                    非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助;
                    承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產;
                    婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬;
                    法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬;
                    依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。
                    《契稅法》對于免征或者減征契稅的情形,新增了因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋權屬;保留了因不可抗力滅失住房,重新承受住房權屬。這也體現了稅收對于維護社會公平的作用。
                    雖然《契稅法》沒有延續《契稅條例》中對于城鎮職工按規定第一次購買公有住房的,免征契稅的規定。但根據2021年8月27日發布的“關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告”(財政部 稅務總局公告2021年第29號),明確契稅法實施后繼續執行城鎮職工按規定第一次購買公有住房的,免征契稅的優惠政策。
                    在評估實踐中,需要估價師檢查估價對象及其交易的方式,是否屬于免征、減征的情形,并做相應的處理。
                    三、保持稅率及優惠
                    《契稅法》的稅率依舊為百分之三至百分之五!敦斦 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》(財稅[2016]23號)給出的稅收優惠,對個人購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅;對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
                    財稅[2016]23號文給出的優惠稅率符合《契稅法》中對稅收優惠只作原則性規定的要求,財政部、稅務總局公告2021年第29號中也明確財稅[2016]23號文依然有效。
                    稅收優惠政策也是房地產市場價格調控的重要手段,所以財稅[2016]23號文對于北京、上海、廣州、深圳房價較高的城市,第二套住房不享受此類優惠,一律按3%繳納契稅。
                    關于《契稅法》施行后,繼續執行的契稅優惠政策,參照財政部、稅務總局公告2021年第29號文件及其附件。
                    四、契稅與不動產價格的關系
                    不動產價格與契稅關系緊密,源于二者與不動產權屬轉移的交易息息相關。
                    契稅是價外稅,通常不動產交易的價格即構成契稅的計稅依據,特殊的情形有兩種,一是土地使用權互換、房屋互換,為所互換的土地使用權、房屋價格的差額;二是土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為,則由稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格。這是在為稅務機關評估計稅依據時需要注意的價格內涵差異。
                    在房地產整體價格中,土地使用權出讓、轉讓所繳納的契稅,屬于房地產整體價格的組成部分,但本次房地產交易所應繳納的契稅,并不屬于本次交易價格的構成,而是獨立的稅款。
                    《契稅法》規定,契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日。并應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。對于不動產買受人來說,很容易將契稅成本計入不動產交易的整體價格中,形成含稅價。估價師應該明確,契稅屬于價外稅,交易價格應為不含稅價格,這樣有利于建立統一的價格體系,包括統一的計稅依據,也有利于比較案例價格內涵的統一。當然,本次交易繳納的契稅,會計入到下次交易的成本價格之中。
                    在房地產交易中,房屋的稅負直接影響到交易的價格,同樣的房屋,能夠享受財稅[2016]23號文契稅優惠的,其交易價格會明顯高于不享受契稅優惠的房屋,這是估價師在個人住宅市場價格評估時需要特別注意的影響因素,在運用比較法修正時,應該進行相應修正。
                     五、結語
                    《契稅法》的頒布實施,相對于《契稅條例》,征收范圍有了新的變化,針對特殊的交易主體和使用目的,給予契稅的減免和優惠,更是為不動產估價處理契稅問題提供了法律依據,估價師不要忘記把估價報告中契稅的法律依據變更為《契稅法》。
                    新法伊始,對于估價的影響和處理方式都待同行共同探索。
            信息服務
            資格考試 繼續教育 機構備案 會費繳納 年檢注冊 會員入會 評價系統 報告備案 交易案例 執業登記

            本網站從行業工作角度出發,所載信息部分來自相關媒體,版權屬原作者所有,如有不妥,請告知,我們將及時處理。

            協會地址:北京市海淀區大柳樹路17號富海國際港1506 | 郵編:100081 | 傳真:(010)66562319 | 京ICP備06025283號-1

            国产亚洲精品美女久久久久久

                      <noframes id="lp799">
                      <form id="lp799"></form>